🪙 Location-rapine

L'article 7 du PLF 2027, déposé le 1er octobre, plafonnerait l'amortissement des locaux en LMNP à 2,5% par an et 7K€ par foyer fiscal (1,5% et 5K€ pour les meublés de tourisme). Les 7K€ ont fait la une. Ils ne jouent qu'au-delà de 280K€ de base amortissable, chez le multipropriétaire ou sur le grand appartement. La ligne qui pèse sur nos dossiers à crédit est ailleurs : pour les exercices clos à compter de 2027, l'amortissement non déduit faute de résultat serait perdu. Celui qui paie le plus est l'investisseur des premières années, quand les intérêts mangent le loyer.

Prenons un studio acheté 200K€ frais compris, financé à 100% sur 20 ans à 3,6%, proche du taux moyen d'octobre. Base des locaux hors terrain : 170K€, soit 4 250€ d'amortissement admis par an. Sur 10,2K€ de loyers la première année, les intérêts prennent 7,1K€ et les charges, taxe foncière et assurances 2,6K€. Il reste 500€ de résultat et 3 750€ d'amortissement sans emploi, aujourd'hui reportés. Avec l'article 7, ils disparaissent à la première clôture. Loyers indexés à 2% par an, le cumul perdu frôle 19K€ en 9 ans, soit plus de 9K€ d'impôt et de prélèvements sociaux à une TMI de 30%. Le plafond de 7K€ n'a joué aucun rôle.

Les amortissements en report au 31 décembre 2026 resteraient imputables de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice restant après l'amortissement de l'exercice. Face à un client qui porte 40K€ de stock et dégage 3K€ de bénéfice après amortissement, l'imputation tombe à 1,5K€ par an. En 10 ans, 15K€ passent et 25K€ s'évaporent. Un report qui n'avait pas de date limite en reçoit une.

Les résidences étudiantes et seniors, les EHPAD et les établissements de soins de longue durée échapperaient au texte, comme les trois premiers avaient échappé en 2025 à la réintégration des amortissements dans la plus-value. Le reste de la location meublée en est à son quatrième texte en 2 ans : abattements du micro-BIC rabotés pour le meublé de tourisme par la loi Le Meur de novembre 2024, amortissements réintégrés à la revente par la loi de finances pour 2025, prélèvements sociaux portés à 18,6% par la LFSS pour 2026, et maintenant l'article 7. Pour un placement qui se raisonne sur 20 ans, la règle change en moyenne tous les 8 mois.

L'exposé des motifs veut « encourager la location de longue durée ». Le studio meublé loué à l'année est de la longue durée, il paie quand même. Et un bail meublé qui bascule en bail nu ne crée aucun logement, il change de case fiscale. Dans notre studio, l'écart d'impôt n'apparaît qu'en 10e année et court jusqu'à la 18e. Un prévisionnel à 10 ans ne le montrera pas. L'instabilité de la règle, elle, se voit dès le premier rendez-vous.