🚧 Foncier Fantôme
Les plus-values vivent sous terre, sans jamais voir le jour.
Le patrimoine des ménages français pesait 14 953G€ fin 2024, soit 8,2 fois leur revenu disponible net, quand le bilan mondial se contente de 5,1 fois le revenu annuel de la planète. La France mène une compétition dont personne n'a réclamé l'organisation et dont le trophée consiste à détenir un stock qui se valorise sans distribuer.
Les terrains bâtis détenus par les ménages valent 4 043G€, après un recul de 3,2% en 2024 et de 8,9% en 2023, soit près de 12% partis sans que personne ne déménage. La comptabilité nationale impute au sol la totalité des plus-values et des moins-values immobilières : le bâti s'apprécie sagement de 1,2% par an, et toute la nervosité du patrimoine français se concentre dans la couche de terre sous les fondations. Actif non produit, non amortissable, non délocalisable, indifférent au progrès technique, réévalué chaque année par une convention statistique arbitrée à Montrouge. Bref, un caillou.
18,3% du revenu disponible brut est parti à l'épargne en 2025, contre 15,3% fin 2019. Cet effort nourrit 2 108G€ de dépôts et 1 856G€ d'assurance-vie, quand les actions et parts de fonds détenues par les ménages plafonnent à 2 155G€ et que le Livret A rémunère 1,5% depuis le 1er février 2026. Les actions américaines, elles, valent 3,7 fois le PIB des États-Unis, contre moins de 2 fois en 1999. Deux pays fabriquent ainsi de la richesse qu'aucun revenu ne justifie, l'un par le multiple boursier, l'autre par le prix du foncier. Le modèle français ne corrige jamais brutalement. Il se contente d'être taxé sur sa valeur pendant qu'il cesse de produire. Évidemment.
L'abattement en ligne directe est figé à 100K€ depuis le 17 août 2012, le barème successoral n'a pas bougé depuis 2011, et les prix à la consommation ont progressé de plus de 20% dans l'intervalle. Bercy observe l'érosion de ses seuils avec la placidité du percepteur romain constatant que la récolte a doublé pendant que le boisseau n'a pas bougé. Si l'inflation rééquilibre le bilan, elle rééquilibrera d'abord les recettes de l'enregistrement : la valeur nominale des patrimoines transmis monte, le seuil reste immobile, la tranche à 20% arrive plus tôt. Le raisonnement est irréprochable. Sa prémisse l'est moins, qui suppose qu'un montant voté un vendredi d'août 2012 décrive encore le patrimoine de 2026.
Un héritier qui dépose sa déclaration cette année déclare des biens valorisés au prix du jour et acquitte des droits calculés selon un tarif rédigé en 2011. Des trois sorties possibles, aucune ne touche au barème : l'inflation gonfle le nominal, la correction des prix d'actifs le dégonfle, l'accélération de la productivité reste un sujet de séminaire. L'arbitrage ne dépend pas du scénario retenu, il dépend de la date. Manque de chance. C'est la seule variable que personne ne choisit.
* Rendement net actuel au 30/06/2026, hors fiscalité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Retrouvez vous à Patrimonia fin septembre (stand A20)
SASU à l'IR : professionnel quand il déduit, patrimonial quand il rapporte
Le 2 juin, page 4843 du Journal officiel, Bercy a répondu à la question écrite n° 12673 sur les redressements visant les SASU à l'IR. Depuis, les demandes de renseignements se comptent par dizaines de milliers, chiffre que l'administration ne confirme pas. Le f du I de l'article L. 136-6 du code de la sécurité sociale ramasse ces bénéfices par exception : tous les BIC, BNC et BA y entrent, sauf ceux déjà assujettis aux contributions sur les revenus d'activité. Le patrimoine y est défini de façon apophatique, comme ce dont aucune autre assiette ne veut.
L'option de l'article 239 bis AB, réservée aux sociétés de moins de cinq ans, court sur cinq exercices et suppose une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, à l'exclusion de la gestion de son propre patrimoine. Le 23° de l'article L. 311-3 rattache le président de SAS au régime général, mais une circulaire de janvier 2002 conditionne l'affiliation au versement d'une rémunération. Pas de rémunération, pas d'affiliation, pas de contribution sur les revenus d'activité à 9,7%. Le bénéfice tombe dans l'assiette patrimoniale, à 18,6% depuis l'imposition des revenus 2025, quand les revenus fonciers, exclus de la hausse de CSG, sont restés à 17,2%. Le consultant qui facture à plein temps paie plus cher que le rentier auquel on l'assimile.
Le déficit des premiers exercices, avantage affiché de l'option, ne remonte au revenu global que si l'activité est professionnelle, ce que le CGI définit pour les BIC par la participation personnelle, directe et continue aux actes nécessaires à l'activité. La réponse de juin précise que les prélèvements patrimoniaux s'appliquent même lorsque cette participation est établie. Un développeur déficitaire en 2022 exerçait une activité professionnelle. Bénéficiaire en 2024, il gère son patrimoine.
Sur 100K€ de bénéfice annuel, l'écart entre les deux régimes atteint 8,9K€, 7,5K€ pour les exercices restés à 17,2%. Un contrôle engagé cette année reprend 2023, 2024 et 2025, plus l'exercice en cours : 33K€ pour celui qui s'acquittait des 9,7%, près de 72K€ pour celui qui ne versait rien, avant intérêts de retard à 0,20% par mois et majoration de 40% pour manquement délibéré.
Deux recours pendants devant le Conseil d'État visent la réponse du 2 juin, sans rien suspendre. La parade qui circule consiste à se verser une rémunération de mandat pour déclencher l'affiliation, mais la réponse ne traite que le dirigeant qui ne perçoit rien et laisse entière la question du bénéfice excédant cette rémunération. Le client qui arrive avec sa proposition de rectification n'a qu'une défense, prouver que sa société n'est pas une coquille patrimoniale, argument que Bercy a neutralisé par avance en écartant le critère de participation. La frontière entre revenu d'activité et revenu du patrimoine tient à une circulaire de janvier 2002 émanant d'une caisse dissoute depuis.
EMEA
| Nom | Valeur | 7j | 1M | 1Y |
|---|---|---|---|---|
| Euro Stoxx 50 | 6,254.79 | ▼ -0.90% | ▼ -4.22% | ▲ +16.43% |
| FTSE 100 | 10,706.06 | ▲ +0.34% | ▼ -0.13% | ▲ +16.42% |
| DAX | 25,568.56 | ▼ -0.03% | ▼ -2.92% | ▲ +9.60% |
| CAC 40 | 8,117.78 | ▼ -0.48% | ▼ -5.38% | ▲ +3.83% |
| IBEX 35 | 19,671.30 | ▼ -0.12% | ▼ -1.55% | ▲ +29.73% |
📅 Données au 2026-09-15 08:00
Amériques
| Nom | Valeur | 7j | 1M | 1Y |
|---|---|---|---|---|
| Dow Jones | 52,573.29 | ▲ +0.37% | ▼ -1.66% | ▲ +14.89% |
| S&P 500 | 7,656.98 | ▲ +0.27% | ▼ -1.14% | ▲ +15.90% |
| NASDAQ | 26,333.04 | ▲ +0.30% | ▼ -1.17% | ▲ +17.91% |
| NYSE Composite | 24,331.56 | ▲ +0.08% | ▼ -1.56% | ▲ +13.83% |
| S&P/TSX | 35,697.50 | ▼ -0.58% | ▼ -2.65% | ▲ +21.77% |
📅 Données au 2026-09-15 08:00
Asie Pacifique
| Nom | Valeur | 7j | 1M | 1Y |
|---|---|---|---|---|
| Nikkei 225 | 63,492.99 | ▼ -2.53% | ▼ -8.27% | ▲ +41.40% |
| TOPIX ETF (1308.T) | 4,169.00 | ▼ -0.12% | ▼ -3.29% | ▲ +30.54% |
| Hang Seng | 24,917.60 | ▼ -1.41% | ▼ -2.10% | ▼ -5.75% |
| CSI 300 | 4,480.08 | ▲ 0.00% | ▲ 0.00% | ▼ -0.96% |
| S&P/ASX 200 | 8,749.90 | ▼ -1.81% | ▼ -3.56% | ▼ -1.44% |
| MSCI Asia Pacific | 117.65 | ▼ -1.12% | ▲ +0.41% | ▲ +28.57% |
📅 Données au 2026-09-15 08:00
A la une
- 🇫🇷 Éducation. La France enregistre son plus mauvais score historique au classement Pisa 2025, avec une nette dégradation des résultats des élèves de 15 ans en mathématiques, sciences et compréhension de l’écrit.
- 🇺🇸 IA financière. OpenAI lance une version de ChatGPT dédiée aux professionnels de la finance, intégrant des données premium et des outils de gestion adaptés aux exigences des institutions.
- 🇫🇷 Protection des données. La CNIL annonce un contrôle de la Direction générale des finances publiques après le vol massif de données ayant touché près de 700 000 contribuables cet été.
- 🇫🇷 Éducation financière. L’Orias s’engage à relayer les contenus du programme EducFi auprès de ses membres pour renforcer la sensibilisation du public à la gestion budgétaire et financière.
- 🇪🇺 Gestion d’actifs. Les encours des fonds européens ont dépassé 27 000G€ fin juin, portés par une collecte positive sur le trimestre.
- 🇫🇷 Taux d'État. Le rendement de l’OAT à 10 ans a franchi 4,5%, un niveau inédit depuis 2008, sur fond de tensions inflationnistes et de hausse mondiale des taux.
- 🇺🇸 IA & Conseil. Anthropic lance une suite d’outils baptisée Claude for Financial Advisors, permettant d’automatiser la recherche, la préparation de rendez-vous et la rédaction de documents pour les conseillers financiers.
Budget 2027
- 🇫🇷 Retraites. Le gouvernement ouvre une concertation sur la désindexation des pensions, envisageant plusieurs scénarios pour impliquer les retraités dans le redressement des finances publiques.
- 🇫🇷 Donations. Le gouvernement prévoit de relever temporairement à 50 000 € le plafond d’exonération pour les dons familiaux d’argent, afin de favoriser la transmission anticipée du patrimoine.
- 🇫🇷 Budget. Roland Lescure alerte sur l'absence de marges de manœuvre pour le budget 2027, évoquant un contexte économique tendu après la révision à la baisse de la croissance.
- 🇫🇷 CPF. Le gouvernement envisage une réforme du compte personnel de formation pour réaliser 300M€ d’économies dans le cadre du budget 2027.
- 🇫🇷 Budget 2027. Sébastien Lecornu promet aux chefs d’entreprise plus de visibilité fiscale en échange d’engagements sur la croissance, dans le cadre du prochain projet de loi de finances.
- 🇫🇷 Collectivités. Le gouvernement envisage de limiter la progression de la TVA reversée aux collectivités locales dès 2027, en tenant compte de l’inflation pour réduire la dynamique annuelle.
Réglementation
- 🇫🇷 Justice. Un syndic est condamné à restituer une commission de 15% prélevée sur la vente de combles, faute d’accord exprès des copropriétaires.
- 🇫🇷 Justice. Une société liée à David Douillet est condamnée à verser près de 28 000€ à une agence immobilière pour avoir fait échouer la vente de trois terrains à bâtir.
- 🇫🇷 Justice. Un tribunal annule la décision d’une copropriété qui réservait l’usage de la piscine aux seuls résidents, jugeant qu’une telle restriction nécessite l’unanimité des copropriétaires.
- 🇫🇷 Justice. Le tribunal judiciaire de Paris requalifie un bail meublé en location nue et ordonne une baisse de loyer après constat d’un logement quasi vide.
- 🇫🇷 Justice. Calida est condamné à verser 6,4M€ de dédommagements dans le cadre d'un litige lié à la cession de Lafuma Mobilier.
- 🇫🇷 Justice. Plusieurs syndics de copropriété et dirigeants d’entreprises du bâtiment ont été condamnés à de lourdes amendes pour avoir accepté ou offert des cadeaux d’une valeur totale d’environ 1M€.
- 🇫🇷 Fraude. Le nombre de signalements de soupçons de blanchiment adressés à Tracfin a progressé de 32% en 2025, atteignant un nouveau record.
- 🇫🇷 Fraude. Le couple central de l’affaire Apollonia a été condamné à verser plusieurs millions d’euros aux victimes de la plus vaste escroquerie immobilière française.
Economie
- 🇩🇪 Inflation. L'inflation annuelle en Allemagne atteint 2,9% en août, portée par la hausse des prix l'énergie.
- 🇫🇷 Croissance. Le PIB français ne progressera que de 0,4% en 2026, bien en deçà des prévisions initiales de 0,9%.
- 🇫🇷 Emploi. Le taux de chômage en France est attendu à 8,6% fin 2026, selon les dernières prévisions de l’Insee.
- 🇩🇪 Commerce. Les exportations allemandes ont reculé 0,8% en juillet, une première baisse depuis six mois.
- 🇨🇦 Commerce. Le Canada applique de nouveaux droits de douane sur 20G$ d’exportations américaines à compter de ce mardi.
- 🇺🇸 Taux. Les rendements des bons du Trésor américain ont atteint un sommet de près de trois ans après l’annonce d’un rachat d’obligations de 6G$ jugé insuffisant par les investisseurs.
- 🇫🇷 Déficit. Les hedge funds représentent désormais plus de la moitié des demandes d’achat de dette française, selon la Banque de France.
- 🇫🇷 Matières premières. Le prix de référence du gaz en France augmentera de 6,3% au 1er octobre, atteignant 182,88€/MWh TTC.
- 🇫🇷 Matières premières. Le prix moyen du litre d’essence sans-plomb 95-E10 atteint un niveau record à 2,11€ en France, un plus haut historique depuis 1985.
- 🇫🇷 Investissement. Octopus Energy acquiert les 20 000 clients d’Elmy pour renforcer sa présence sur le marché français.
Immobilier
- 🇫🇷 Résidentiel. Les prix des appartements anciens en Loire-Atlantique ont effacé toute la hausse post-Covid, avec une baisse de près de 6% sur cinq ans.
- 🇫🇷 Résidentiel. Les prix des logements en première ligne sur les côtes atlantiques de Guadeloupe et Martinique chutent de 20 à 30% sous l’effet des échouages de sargasses.
- 🇺🇸 Résidentiel. Les reventes de logements aux États-Unis atteignent 3,98M d’unités en août 2026, conforme aux attentes du marché.
- 🇺🇸 Financement. Le taux moyen des prêts immobiliers à 30 ans dépasse 7% pour la première fois depuis 15 mois aux États-Unis.
- 🇫🇷 Promotion. Les ventes de logements neufs ont atteint un niveau historiquement bas au premier semestre 2026, chutant de 18,3% sur un an.
- 🇫🇷 Fiscalité. La suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales n'a pas entraîné d'accélération de la hausse de la taxe foncière entre 2018 et 2024.
- 🇫🇷 Corporate. Réalités change de nom et devient Reed Immobilier à l’issue de son plan de continuation validé par le tribunal de commerce de Nantes.
- 🇫🇷 Patrimoine. Les États-Unis accordent pour la première fois une subvention de 220 000€ pour restaurer le château natal de La Fayette en Haute-Loire.
- 🇫🇷 Foncier agricole. La SC Terres Invest acquiert 126 hectares de terres agricoles dans la Vienne pour 774K€, consolidant son portefeuille dédié à l'assurance vie.
- 🇫🇷 Luxe. Barnes et l’ESPI lancent un programme de formation dédié aux professionnels de l’immobilier haut de gamme sous la bannière Barnes Academy.
Fonds & placements
- 🇩🇪 Obligataire. Net Zero Properties reporte son émission inaugurale dette high yield, faute d'intérêt suffisant des investisseurs.
- 🇫🇷 Private Equity. Turenne Capital lance un FPCI dédié à la chaîne de valeur de la santé, accessible aux particuliers dès 60 000€ d’engagement.
- 🇮🇹 Private Equity. Techshop réalise un premier closing à 43M€ pour son deuxième fonds dédié aux startups IA B2B en amorçage.
- 🇩🇰 Private Equity. Seed Capital finalise la levée de son cinquième fonds à 130M€, destiné à soutenir des start-up en phase d’amorçage dans les pays nordiques.
- 🇬🇧 Venture Capital. Clean Growth Fund réalise un deuxième closing pour son Fonds II, portant les engagements à 94,5M€, soit plus de la moitié de son objectif de 174M€.
- 🇬🇧 Private Equity. Molten Ventures réalise un premier closing à 203M€ pour son fonds Growth dédié aux technologies en phase de croissance au Royaume-Uni et en Europe.
- 🇫🇷 Dette privée. Opale Capital lance Direct Lending II, un fonds dédié à la dette senior du mid-market européen, accessible dès 100K€.
- 🇪🇺 Dette privée. BNP Paribas Asset Management boucle la levée de son fonds European Junior Infrastructure Debt II à près de 1,2G€, dépassant son objectif initial.
- 🇪🇺 Dette privée. AllianzGI boucle le closing final de sa stratégie Impact Private Credit au-dessus de 1G€, dépassant son objectif initial.
- 🇫🇷 Fonds euros. Euros Engagements Durables élargit sa distribution et sera disponible dans les offres d’assurance-vie de Louvre Banque Privée et La Banque Postale dès l’automne.
Gérants & Distributeurs
- 🇫🇷 Collecte. Sanso Longchamp AM dépasse 4G€ d'encours sous gestion, contre 3G€ lors de la fusion en juin 2024.
- 🇫🇷 Stratégie. Astoria crée une Business Unit dédiée aux partenariats avec experts-comptables, notaires et avocats pour renforcer sa proximité avec les professions réglementées.
- 🇫🇷 Stratégie. BNP Paribas AM mandate la recherche de nouveaux gérants pour les fonds Capza Transition et Growth Tech, actant leur transfert hors de Capza.
- 🇫🇷 Stratégie. LCL prévoit de fermer entre 60 et 90 agences supplémentaires dans le cadre de l’adaptation de son réseau aux évolutions du marché.
- 🇫🇷 Stratégie. Société Générale lance Matrimoine, un programme national dédié à l’autonomie financière des femmes.
- 🇫🇷 Partenariat. Goodvest s’allie à la FinTech suédoise Insurely pour simplifier le transfert d’épargne-retraite de ses clients.
- 🇫🇷 M&A. Weinberg Capital Partners cède sa participation majoritaire dans PatrimOne à Adagia Partners.
- 🇫🇷 M&A. Maresquier Partners obtient le feu vert de l’AMF pour racheter la société de gestion Clint Capital et renforcer son pôle private equity en France.
- 🇫🇷 Nomination. WisdomTree recrute Damien Roux comme directeur associé des ventes pour renforcer sa couverture France, Belgique et Luxembourg.
- 🇫🇷 Nomination. Amundi renforce son équipe d'investissement en Asie avec plusieurs prises de poste, dont John O'Toole nommé Directeur des Gestions pour la région.
- 🇫🇷 Nomination. Edmond de Rothschild AM nomme Zineb Bennani directrice du développement stratégique des marchés non cotés.
- 🇫🇷 Nomination. LBP AM accueille Grégoire Docq et Gilles Seurat comme gérants Absolute Return pour renforcer son pôle dédié.
- 🇫🇷 Nomination. Seven2 confie la codirection de son activité Private Wealth à Paul Gaudry et Quentin Verdickt, et nomme Samuel de Bousquet responsable du développement Evergreen.
- 🇫🇷 Nomination. Frédéric Mansord devient Directeur général d'Olinn, filiale de Crédit Agricole Leasing & Factoring.
- 🇫🇷 Nomination. Meanings Capital Partners recrute Romain Chevalier comme Directeur de la Distribution Private Wealth.
- 🇫🇷 Nomination. François Carré prend la direction d’EMZ, succédant à Thierry Raiff désormais senior advisor.
- 🇫🇷 Nomination. Nicolas Jullien est nommé directeur général délégué à l’immobilier chez Magellim REIM.
- 🇫🇷 Nomination. DNCA Finance accueille Florent Wabont comme premier chef économiste de la société.
- 🇮🇹 Nomination. Tikehau Capital nomme Piero Migliorini à la tête du private equity Italie et Martino Mauroner comme Co-Responsable du marché italien à partir d'octobre 2026.
Marchés
- 🇫🇷 Private Equity. Antin Infrastructure Partners affiche un bénéfice par action semestriel en baisse de 14,9% à 0,26€.
- 🇫🇷 FinTech. Olenbee lève 7M€ pour accélérer le développement de sa solution de gestion des avantages salariés.
- 🇫🇷 FinTech. BPCE lance BPCE Merchant Services, une nouvelle entité dédiée aux solutions de paiement pour commerçants physiques et en ligne.
- 🇩🇪 FinTech. UniCredit prend une participation minoritaire dans la plateforme allemande VC Trade, spécialisée dans les infrastructures numériques pour les opérations dette.
- 🇫🇷 Bourse. Les entreprises françaises ont versé 61G€ de dividendes au T2 2026, montant le plus élevé en Europe.
- 🇪🇺 Bourse. Euronext se dit prête à envisager une fusion avec Deutsche Börse, ouvrant la voie à la création d’un acteur boursier européen d’envergure.
- 🇩🇰 Pharmacie. Novo Nordisk devient Novo pour renforcer sa visibilité face à la concurrence sur le marché de l'obésité.
- 🇺🇸 Pharmacie. Moderna et Merck annoncent des résultats préliminaires positifs pour leur vaccin personnalisé contre le mélanome en phase 3.
Assurance
- 🇫🇷 Santé. Le plafond annuel des franchises médicales supportées par les assurés sera relevé de 100 à 140€ à compter du 1er octobre.
- 🇫🇷 Courtage. Le nombre d’intermédiaires en assurance progresse de 3,85% en 2025, selon l’Orias.
- 🇫🇷 Résultats. Groupama enregistre un chiffre d'affaires de 14G€ et un bénéfice net de 560M€ au premier semestre 2026, en nette hausse sur un an.
- 🇫🇷 Nomination. Aurélien Fauvel prend la responsabilité commerciale du collectif privé chez MNH.
- 🇫🇷 Nomination. Cyprien Laubin, Thibault Paland et Benoît de Castelet rejoignent le comité de direction de Bessé, chacun prenant la tête d’une division stratégique.
- 🇫🇷 Nomination. Paul-Antoine Cristofari devient directeur général de Gan Prévoyance à compter du 1er septembre 2026.
- 🇫🇷 Nomination. Cédric Knecht prend la direction commerciale du courtage IARD pour la région Sud chez Generali France.
- 🇫🇷 Nomination. Nicolas Grand devient directeur du développement commercial et marketing chez Add Value assurances.
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