SCPI : le rendement affiché monte quand la part descend

L'OAT à 10 ans a franchi 5% en octobre, une première depuis 2002. Les SCPI ont distribué 4,91% en moyenne en 2025 : la prime qui payait l'illiquidité de la pierre a disparu. Au premier semestre, quand l'OAT tenait encore sous 4%, la collecte plafonnait déjà à 2,7G€, le rythme de 2018. Cet été, 6 SCPI, surtout de bureaux, ont baissé leur prix de part de 10% à 17%. Face à un client qui pose le taux de distribution à côté de l'OAT, l'indicateur trompe deux fois : il grimpe quand le capital fond, et il mesure d'abord la date d'achat du parc.

Elysées Pierre versait 30€ par part en 2025, soit 4,55% d'une part à 660€. Les expertises au 30 juin ont ramené sa valeur de reconstitution à 583,41€. Le prix dépassait alors cette valeur de 13%, hors du corridor réglementaire de 10%. HSBC REIM l'a ramené à 549€ début août, avec un dividende prévisionnel 2026 maintenu à 30€. Si ce montant tient, le taux de distribution 2027 affichera 5,46% : près d'un point gagné sans un euro de loyer supplémentaire. L'associé entré à 660€ qui sort aujourd'hui au prix de retrait touche 516,06€ et abandonne 144€ par part, frais d'entrée compris, presque 5 années de dividendes.

Comète, lancée fin 2023 par Alderan, a servi 9% en 2025 sur un parc acheté après la correction des valeurs. Transitions Europe, chez Arkéa REIM, a encore acquis en Irlande et en Pologne à 8,18% de rendement acte en main au premier trimestre 2026. Les loyers de ces véhicules se rapportent à des prix d'acquisition déjà corrigés. Ceux d'une SCPI historique se rapportent en partie à des immeubles achetés au sommet du cycle, entre 2019 et 2022. L'écart de taux tient d'abord à cette date d'achat. La collecte va donc là où le parc est le plus jeune : Comète, Transitions Europe et Iroko Zen, lancées entre 2020 et 2023, ont mené les souscriptions du premier semestre.

Les expertises arrêtées au 31 décembre, premières à intégrer une OAT au-dessus de 5%, tomberont au début de 2027. Une SCPI dont le prix dépassera alors de plus de 10% sa valeur de reconstitution devra le baisser, et son taux de distribution 2028 sortira en hausse, à loyers égaux. Le chiffre ressemblera à une bonne nouvelle. Chez les SCPI récentes, le taux suit la pente inverse : Comète est passée de 10,62% en 2024 à 9% en 2025, et Alderan vise 7% pour 2026, 6% à long terme.

La performance globale annuelle, qui ajoute au taux de distribution la variation du prix de part, est le seul chiffre qu'une baisse de prix ne gonfle pas. Elle a plafonné à 1,46% en moyenne en 2025, quand une OAT achetée aujourd'hui et gardée jusqu'à l'échéance rapporte près de 5% par an, sans attendre l'avis d'un expert.